ASPECTOS LEGISLATIVOS DE LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS

ASPECTOS LEGISLATIVOS DE LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS

Una Ley Hipotecaria tiene como objetivo siempre y en todo lugar, establecer la propiedad territorial y otorgar la seguridad de reconocimiento de la misma y de sus modificaciones, por medio de las inscripciones en un registro de la propiedad. En nuestro país, la primera ley Hipotecaria se publicó en 8 de Febrero de 1861, y el reglamento general para su ejecución el 12 de Junio del mismo año.Hace más de 150 años.

Nuestra legislación sobre el tema ha evolucionado, como no podía ser de otra manera, y hoy nos encontramos con una legislación diversa, a la cual se acaba de incorporar, no una nueva Ley Hipotecaria (sigue vigente la anterior con alguna modificación) sino una Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario a la que coloquialmente y también en los medios de comunicación, se ha venido en denominar “nueva” ley hipotecaria.

Antecedentes a la Ley
El antecedente más directo de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, es la Directiva de la Unión Europea del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Como sabemos, las Directivas son un instrumento del derecho comunitario que junto con los Reglamentos son la columna vertebral del mismo. Los Reglamentos crean derechos y deberes de forma automática y son aplicables en todo el ámbito de la Unión Europea. Las Directivas también son obligatorias, pero no actúan de la misma manera, sino que serán los Estados miembros los que, a través del ordenamiento jurídico interno, crearán estos derechos y deberes.
Las Directivas europeas intentan aproximar las legislaciones nacionales intentando respetar la variedad producto de las peculiaridades de cada estado. Con la Directiva se intenta que, poco a poco, se eliminen las contradicciones entre el derecho comunitario y el derecho nacional, con el objetivo que al final todos los estados, en la medida de lo posible, impongan las mismas condiciones en el tema de que se trate.

En definitiva, una directiva es obligatoria para los estados miembros, pero deja que cada uno de ellos escoja la forma y los medios en que se ha de materializar en el ordenamiento jurídico interno, adaptándolo a las disposiciones de la directiva.
La Directiva comentada terminadiciendo que los Estados miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la misma.
Por su parte, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de 15 de marzo de 2019 transpone la Directiva y amplia y complementa otros aspectos, como tendremos ocasión de comentar.
Pero antes de entrar en el contenido de la Directiva y de la Ley, puede ser conveniente recordar cual es el marco normativo de la hipoteca inmobiliaria en nuestro país y cuáles son sus aspectos jurídicos más relevantes.

Ley Hipotecaria
La Ley Hipotecaria, cuyo último texto consolidado es de octubre de 2015 (Ley 13/2015, de 24 de junio), ha sufrido múltiples variaciones a través de los años, siendo las últimas precisamente las introducidas por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo).

Los primeros títulos de la Ley Hipotecaria se dedican al Registro de la Propiedad, al proceso de inscripción, de las anotaciones preventivas y de la extinción de las mismas, extremos en los que no vamos a entrar.

No es hasta el Título V que lleva por nombre “De las Hipotecas” que encontramos la regulación sobre el tema que nos interesa.

Nos dice la Ley que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, además de que puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor.

Sigue diciendo que es lo susceptible de ser hipotecado y lo que no (por ejemplo no se puede hipotecar el uso y la habitación) extendiéndose la hipoteca a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos, que no estuvieren garantizados se podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Sobre los intereses de demora, en el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

Siguen una serie de precisiones sobre diversas circunstancias: el deterioro de la finca, su venta, el caso de varias fincas hipotecadas por un solo crédito, la división de la finca, etc.

Un aspecto relevante es la acción hipotecaria o ejecución de hipoteca que confiere a su titular la facultad de dirigirse al Juzgado competente, en el territorio donde radica la finca registral o derecho inscrito, y solicitar directamente la venta forzosa del bien o derecho gravado con la hipoteca. El medio de realización normal consiste en la celebración de un acto público para la venta forzosa, con publicidad y libre concurrencia, es decir a través de subasta. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada.

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a diversos de los que destacamos los siguientes:
• El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado
• La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial

Uno de los motivos principales para la emisión de la Directiva, se establece al inicio de la misma al señalar que:”La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particularlos consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas”

También señala que, aunque algunos de los mayores problemas de la crisis financiera no se iniciaron en la Unión, muchos de sus ciudadanos tienen importantes niveles de deuda, en gran parte debido a su inversión en bienes inmuebles de uso residencial. En consecuencia, la Directiva no se aplica a otros créditos distintos de los créditos hipotecarios estándar y que, lógicamente pueden tener un planteamiento estructural particular adaptado a cada circunstancia.
La Directiva pretende conseguir la garantía de que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles, disfruten de un elevado grado de protección.

La Directiva se aplica a
a) Los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
b) Los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir.
También describe los contratos a los que no es de aplicación la Directiva, así como una serie de definiciones, que han sido incorporadas en nuestra Ley con algunos matices y a la cual nos remitimos.
Prosigue la Directiva dictando una serie de normas aplicables a los prestamistas, intermediarios y representantes designados. Además de las normas de buen comportamiento, señalemos la obligación de facilitar información de forma gratuita a los consumidores, y de los requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal de estas entidades.
En este último apartado y respecto al personal colaborador de los profesionales mencionados, la Directiva establece que los Estados miembros velarán para exigir que tengan y mantengan actualizado un nivel adecuado de conocimientos y de competencia en relación con el asesoramiento, la elaboración, la oferta o la concesión de contratos de crédito y la habilitación de la actividad de intermediación de crédito establecidas. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia aplicables al personal se relacionan en la Directiva

Información precontractual

Se deberá garantizar que el prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado ofrezcan (sin demora justificada y suficiente antelación) al consumidor la información personalizada que este necesita para comparar los créditos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de crédito.

Esta información personalizada, en papel o en cualquier otro soporte duradero, se facilitará, siempre que el consumidor reciba una oferta vinculante, mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), cuyo contenido figura en el anexo de la Directiva y que se ha traspuesto a nuestra Ley sin cambios, ya que expresamente no se permite su modificación por los Estados miembros

Se establecerá un período de siete días como mínimo (14 días en Catalunya, nuestra comunidad autónoma) durante el cual el consumidor dispondrá de tiempo suficiente para comparar las ofertas, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión con conocimiento de causa. Los Estados miembros podrán establecer que los consumidores no puedan aceptar la oferta durante un lapso de tiempo que no supere los primeros diez días del período de reflexión.

Cálculo de la Tasa Anual Equivalente

Establece la Directiva la fórmula de cálculo de la TAE incluyendo un anexo con la formula y diversas consideraciones, como que, cuando la obtención del crédito, o su obtención en las condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de pago se incluirán en el coste total del crédito para el consumidor.
También que el cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el consumidor cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan acordado en el contrato de crédito.

Créditos de tipo variable Si el tipo de interés es variable, el índice o tipo de referencia utilizado debe ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de crédito y por las autoridades competentes.

Reembolso anticipado
Se permite el liquidar total o parcialmente las obligaciones derivadas del contrato de crédito antes de la fecha de expiración, con la lógica reducción de los intereses y costes correspondientes. En este sentido, se deja a los Estados miembros fijar las condiciones, incluyendo la compensación al prestamista que debe ser justa y objetiva, no pudiendo exceder de la pérdida financiera sufrida por el mismo.

Cambios del tipo de interés
Se debe informar al consumidor, mediante documento en papel u otro soporte duradero, de toda modificación del tipo deudor antes de que esta se aplique.

Demoras y ejecución hipotecaria
Se recomienda una razonable tolerancia por parte de los prestamistas antes de iniciar un procedimiento de ejecución, permitiéndose establecer e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, siempre que no excedan de los costes que provoque el mismo.En el caso de ejecución hipotecaria, además de establecer procedimientos para obtener el mejor precio posible, si la deuda no queda saldada al término del procedimiento de ejecución, y con el fin de proteger al consumidor, se deben adoptar medidas que faciliten el reembolso de la parte pendiente.

Tasación de los bienes inmuebles.
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito o profesional homologado.

 

 House Finance – Serveis hipotecaris
 Carrer Gravina 6 Baixos , Local 4
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Hipotecas en Barcelona.

Hipotecas en Barcelona.

House Finance – Serveis hipotecaris es un equipo de expertos asesores hipotecarios que, desde finales de 2003 nos dedicamos a asesorar a particulares, autónomos, pequeña y media empresa en la búsqueda y gestión de financiación de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda habitual, 2ª residencia y obtención de liquidez.

Estamos especializados en préstamos hipotecarios al 100% para la adquisición de 1ª vivienda y mejora de condiciones y porcentaje de financiación de 2ª residencia en toda la provincia de Barcelona, con especial actuación en Granollers, Mataró, Maresme y todo el Vallès Oriental.

Ofrecemos un asesoramiento, estudio y análisis hipotecario personalizado y gratuito a cada cliente, para detectar sus necesidades, y de ese modo, poder ofrecer la mejor de las soluciones posibles del mercado hipotecario.

Trabajamos y colaboramos con distintas entidades de crédito y bancarias del país, y gracias a ello, disponemos de un amplio abanico de posibilidades en Hipotecas para la compra de vivienda, Hipotecas para reformas de la vivienda e Hipotecas para mejorar las condiciones.

Además, en la actualidad ofrecemos nuevas soluciones financieras adaptadas a la situación actual.

HIPOTECAS A INTERÉS VARIABLE:

  1. Hipoteca 100% de cv, Variable:
  2. Hipoteca 90% de cv Variable:
  3. Hipoteca 80% de cv Variable:

HIPOTECAS A INTERÉS FIJO: 

  1. Hipoteca 100% de cv. Fija:
  2. Hipoteca 90% de cv Fija:
  3. Hipoteca 80% de cv Fija:
  4. En los tres casos son condiciones genéricas, que dependiendo del perfil laboral y económico de cada cliente es posible que se pueda mejorar. Añadir que, para las hipotecas con interés fijo, el interés también dependerá del plazo a solicitar por el prestatario. Es decir, cuanto menor plazo de devolución del crédito hipotecario se solicite, menor será el interés aplicado a esta hipoteca.

 

HIPOTECA MIXTA:

¿En qué consiste la hipoteca mixta? Como bien dice su nombre, es mixta. Es una hipoteca compuesta por un período a interés fijo y otro a interés variable.

  1. Hipoteca Mixta: 120 meses (10 años) a un interés fijo del 1.99% y resto plazo a revisiones anuales de Euribor + 1.19

Es una hipoteca que empieza a ponerse de moda, ya que tiene un primer período de un tipo de interés fijo muy atractivo y una segunda etapa con una muy buena revisión, tal y como está actualmente el mercado hipotecario a finales de enero de 2019.

House Finance – Serveis hipotecaris tiene su despacho en la calle Gravina 6, local 4, en la localidad de Mataró, (Barcelona).

Si buscas asesoramiento sobre la compra de vivienda e hipoteca en Mataró, Granollers, y toda la provincia de Barcelona en general, llámanos  sin ningún tipo de compromiso te haremos un estudio totalmente gratuito de la posible viabilidad de tu operación de hipoteca.

Las mejores condiciones de hipoteca en House Finance – Serveis Hipotecaris.

 

Javier Martín de House Finance.

Javier Martín Marcos de House Finance – Serveis Hipotecarios

CEO y asesor hipotecario de House Finance – Serveis Hipotecaris en Mataró.

 

«Trabaja duro y en silencio y deja que tu éxito haga todo el ruido«.

 

 

Hipotecas Variables, Fijas y Mixtas en Barcelona, Mataró y Granollers.

Hipotecas Variables, Fijas y Mixtas en Barcelona, Mataró y Granollers.

Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria que se prevé para marzo de este 2019, está haciendo que los precios de las hipotecas que se estaban concediendo y comercializando hasta antes de acabar el año 2018, se vean incrementados. El motivo de esta subida en los diferenciales y en los tipos de interés, es a causa de uno de los puntos más controvertidos o más populares de esta nueva Ley, que es el pago de todos los gastos de constitución del crédito hipotecario (Impuesto de AJD, notaría, registro de la propiedad y los Honorarios de la gestoría, que la entidad de crédito (Banco) delega para realizar todas las gestiones relativas a inscripción y pago de impuestos del prestatario / usuario , excepto la tasación.

Es por ese motivo el incremento en el precio de la financiación hipotecaria y es lo que a continuación pasamos a explicar.

Nuevos precios en las hipotecas variables, fijas y mixtas, que House Finance gestiona y/o puede ofrecer a sus clientes:

 

HIPOTECAS A INTERÉS VARIABLE:

  1. Hipoteca 100% de cv, Variable: Interés de salida 12 meses al 2% y revisiones anuales a Euribor + 1.45
  2. Hipoteca 90% de cv Variable: Interés de salida 12 meses al 2,29% y revisiones a Euribor + 1.29
  3. Hipoteca 80% de cv Variable: Interés de salida 12 meses al 2,19% y revisiones a Euribor + 1.19
  4. En los tres casos son condiciones genéricas, que dependiendo del perfil laboral y económico de cada cliente es posible que se pueda mejorar.

 

HIPOTECAS A INTERÉS FIJO: 

  1. Hipoteca 100% de cv. Fija:  3% a 30 años
  2. Hipoteca 90% de cv Fija: 2,85% a 30 años
  3. Hipoteca 80% de cv Fija: 2,65% a 30 años
  4. En los tres casos son condiciones genéricas, que dependiendo del perfil laboral y económico de cada clente es posible que se pueda mejorar. Añadir que, para las hipotecas con interés fijo, el interés también dependerá del plazo a solicitar por el prestatario. Es decir, cuanto menor plazo de devolución del crédito hipotecario se solicite, menor será el interés aplicado a esta hipoteca.

 

HIPOTECA MIXTA:

¿En qué consiste la hipoteca mixta? Como bien dice su nombre, es mixta. Es una hipoteca compuesta por un período a interés fijo y otro a interés variable.

  1. Hipoteca Mixta: 120 meses (10 años) a un interés fijo del 1.99% y resto plazo a revisiones anuales de Euribor + 1.19

Es una hipoteca que empieza a ponerse de moda, ya que tiene un primer período de un tipo de interés fijo muy atractivo y una segunda etapa con una muy buena revisión, tal y como está actualmente el mercado hipotecario a finales de enero de 2019.

 

Para más información sobre estas y más hipotecas, nos podéis pedir cita en nuestra oficina ubicada en Mataró (Barcelona) para un asesoramiento personalizado totalmente gratuito.

 

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Claves de la nueva Ley Hipotecaria.

Claves de la nueva Ley Hipotecaria.

Hoy vamos a escribir sobre la nueva Ley Hipotecaria que ha sido aprobada por la mayoría de los grupos parlamentarios representados en el Congreso de los Diputados.

Y es que, después de casi 3 años, el Congreso de los Diputados ha dado finalmente el visto bueno a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Hipotecas), que tendrá que ser ratificada ahora por el Senado, ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y un mes después entrará en vigor. Se prevé que sea, aproximadamente, para el mes de  marzo de 2019.

Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un préstamo hipotecario tras su publicación en el BOE, ya que la norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. No obstante, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

A continuación pasamos a enumerar y explicar a grandes rasgos en que consistirá esta nueva Ley Hipotecaria:

  • Mayor protección al hipotecado / usuario: El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. «El objetivo de esta medida es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia». Esto ya se estaba efectuando en Catalunya con la emisión del documento FIPER (Ficha de información personalizada) en el momento en que la entidad de crédito tenía viabilidad económica a la operación de crédito hipotecario y se dispone de un mínimo de 15 días naturales antes de la firma ante notario de la hipoteca.
  • El papel del NotarioEl papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su hipoteca. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario y la firma de la escritura de Compraventa. «Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce todos los detalles de su contrato de hipoteca.
  •  Reparto de gastos: Otro de los puntos que más afecta a los clientes y que más expectación ha creado a la opinión pública, es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva ley, el cliente solo pagará la tasación, la comisión de apertura y las primas de los seguros de hogar y vida. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro). Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores, que podrán ser personas físicas.
  • Adiós a la cláusula suelo: La ley aprobada prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las hipotecas con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del Euríbor.
  • Subrogación y novación: El cliente podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con esta  nueva regulación, el cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca.  En el caso de la novación, si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiar sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación».
  • Mayor protección en caso de ejecución hipotecaria (Embargo).: La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de ejecución. «Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (por ejemplo, pongamos una hipoteca de 30 años, en los 15 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres cuotas. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo hipotecario, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses».
  • Menos comisión por amortizar: Por último, bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente). Hay hipotecas variables que la comisión por cancelaciones parciales es 0%

 

Resumiendo estos son los puntos más importantes de la nueva Ley Hipotecaria que en apenas mes y medio / dos meses entrará en vigor en nuestro país. Alguno de los puntos que recoge esta Ley, en Catalunya ya la estábamos aplicando a través de la legislación catalana, como es tener el contrato de la hipoteca 15 días antes de pasar por el notario.

Si necesita más información al respecto sobre esta nueva Ley hipotecaria o necesita asesoramiento hipotecario para la adquisición de vivienda habitual o 2ª residencia, nos puede llamar, escribir un correo o un whatsapp, y nosotros nos pondremos en contacto con usted para poder programar un asesoramiento en nuestra oficina en Mataró (Barcelona), sin ningún tipo de compromiso, puesto que, nuestro asesoramiento es totalmente gratuito.

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