Claves de la nueva Ley Hipotecaria.

por Javier House Finance | Ene 22, 2019 | Sin categoría

Hoy vamos a escribir sobre la nueva Ley Hipotecaria que ha sido aprobada por la mayoría de los grupos parlamentarios representados en el Congreso de los Diputados.

Y es que, después de casi 3 años, el Congreso de los Diputados ha dado finalmente el visto bueno a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Hipotecas), que tendrá que ser ratificada ahora por el Senado, ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y un mes después entrará en vigor. Se prevé que sea, aproximadamente, para el mes de  marzo de 2019.

Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un préstamo hipotecario tras su publicación en el BOE, ya que la norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. No obstante, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

A continuación pasamos a enumerar y explicar a grandes rasgos en que consistirá esta nueva Ley Hipotecaria:

• Mayor protección al hipotecado / usuario: El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. «El objetivo de esta medida es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia». Esto ya se estaba efectuando en Catalunya con la emisión del documento FIPER (Ficha de información personalizada) en el momento en que la entidad de crédito tenía viabilidad económica a la operación de crédito hipotecario y se dispone de un mínimo de 15 días naturales antes de la firma ante notario de la hipoteca.
• El papel del Notario: El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su hipoteca. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario y la firma de la escritura de Compraventa. «Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce todos los detalles de su contrato de hipoteca.
•  Reparto de gastos: Otro de los puntos que más afecta a los clientes y que más expectación ha creado a la opinión pública, es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva ley, el cliente solo pagará la tasación, la comisión de apertura y las primas de los seguros de hogar y vida. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro). Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores, que podrán ser personas físicas.
• Adiós a la cláusula suelo: La ley aprobada prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las hipotecas con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del Euríbor.
• Subrogación y novación: El cliente podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con esta  nueva regulación, el cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca.  En el caso de la novación, si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiar sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación».
• Mayor protección en caso de ejecución hipotecaria (Embargo).: La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de ejecución. «Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (por ejemplo, pongamos una hipoteca de 30 años, en los 15 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres cuotas. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo hipotecario, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses».
• Menos comisión por amortizar: Por último, bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente). Hay hipotecas variables que la comisión por cancelaciones parciales es 0%

Resumiendo estos son los puntos más importantes de la nueva Ley Hipotecaria que en apenas mes y medio / dos meses entrará en vigor en nuestro país. Alguno de los puntos que recoge esta Ley, en Catalunya ya la estábamos aplicando a través de la legislación catalana, como es tener el contrato de la hipoteca 15 días antes de pasar por el notario.

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